VIỆC PHÂN LÔ, BÁN NỀN ĐƯỢC QUY ĐỊNH RA SAO?

16/04/2022

Đồng loạt siết phân lô bán nền

Từ đầu năm đến nay, tình trạng mua gom đất rồi san nền, phân lô, tách thửa, làm giá chào bán tràn lan, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Có nhiều trường hợp tự ý mở đường giao thông, phân chia đất nông nghiệp thành nhiều thửa đất nhỏ rồi quảng cáo thành các dự án khu dân cư, rao bán rầm rộ trên các trang mạng xã hội.

Theo nhiều chuyên gia, việc phân lô bán nền đang tạo ra hiện tượng găm giữ đất đai, tìm cách "thổi giá", gây nhiễu loạn thị trường bất động sản, gây lãng phí tài nguyên và không tạo ra động lực phát triển mà chỉ gây rối cho phát triển kinh tế địa phương. Nếu không được ngăn chặn kịp thời, việc tách thửa đất nông nghiệp số lượng lớn sẽ dẫn đến phá vỡ quy hoạch chung của địa phương, ảnh hưởng đến việc thực hiện các đồ án quy hoạch sau này cũng như việc thu hút doanh nghiệp lớn về đầu tư.

Trước tình hình đó, nhiều địa phương đã có các biện pháp siết điều kiện phân lô bán nền, cảnh tỉnh để người dân không có tâm lý đi thu gom, mua đất nhỏ lẻ mà không quan tâm đến quy hoạch.

Việc phân lô, bán nền được quy định ra sao?

Theo Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định về việc phân lô bán nền cho dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:

- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng: Công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.

- Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế phí, lệ phí liên quan (nếu có).

- Các dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền không nằm trong địa bàn các phương của đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I thuộc Trung ương, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên, tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Điều kiện để tách thửa với mỗi tỉnh, thành phố lại có quy định khác nhau, phải đáp ứng được diện tích tối thiểu, kích thước chiều cạnh tối thiểu; có giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; đất đang trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, chỉ các nhà đầu tư đáp ứng đủ điều kiện mới được phép bán đất bằng hình thức phân lô bán nền.

Trong trường hợp chưa đáp ứng các điều kiện của pháp luật đất đai về chuyển nhượng khi phân lô bán nền, hợp đồng giữa bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng có thể bị tuyên vô hiệu.

Mặc dù trong trường hợp này, bên chuyển nhượng chưa hoàn thành các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai và có nghĩa vụ bồi thường cho khách hàng. Tuy nhiên trên thực tế, với những dự án “ma”, ngay sau khi thực hiện lừa đảo, trục lợi, bên chuyển nhượng thường sẽ bỏ trốn, khiến người mua không chỉ có nguy cơ mất trắng mà còn có thể lâm vào tình trạng “ôm nợ” khi tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.