Đầu tư bất động sản qua góc nhìn của Robert Kiyosaki

Trong cuối sách này, tác giả cuốn sách Cha giàu – Cha nghèo không chỉ khẳng định sự hiện hữu tất yếu của bất động sản, mà còn cho thấy vai trò và tiềm năng to lớn của thị trường này trong sự phát triển chung của toàn xã hội. Suốt hơn 10 năm kể từ khi ra đời, cuốn sách vẫn thể hiện nhiều góc nhìn đầu tư sắc bén và có giá trị trong một thị trường bất động sản ngày càng trở nên sôi động, bất chấp ảnh hưởng từ những thách thức mang tính thời đại liên tục diễn ra trên toàn cầu.

Tác giả, diễn giả, nhà đầu tư kiêm doanh nhân Robert Kiyosaki gây tiếng vang lớn vào năm 1997 khi ra mắt cuốn sách Rich Dad Poor Dad, từng được tái bản nhiều lần tại Việt Nam dưới tên gọi Cha Giàu Cha Nghèo. Tính đến nay, ông đã viết khoảng 26 đầu sách về chủ đề tài chính cá nhân với hàng chục triệu bản được tiêu thụ trên toàn cầu, đồng thời là chủ sở hữu của nhiều công ty về đầu tư và giáo dục tài chính. Cùng với Rich Dad Poor Dad, hai cuốn sách khác của ông là Rich Dad’s Cashflow Quadrant và Rich Dad’s Guide to Investing đều từng được xếp vào danh sách 10 cuốn sách bán chạy nhất của ba tờ báo danh tiếng The Wall Street Journal, USA Today và New York Times.

Các cuốn sách và bài giảng của Kiyosaki truyền cảm hứng lớn lao để người đọc khởi nghiệp và làm giàu thông qua kinh doanh riêng hoặc đầu tư vào các lĩnh vực như bất động sản, đá quý, vàng bạc và dầu mỏ. Trọng tâm triết lý của ông thường xoay quanh việc phát triển kiến thức về tài chính cá nhân dựa trên kinh nghiệm từ thực tế thay vì lý thuyết từ sách vở. Trong đó, ông đề cao vai trò của thu nhập thụ động; định nghĩa lại và phân biệt các khái niệm tài sản và tiêu sản; đồng thời sáng tạo ra mô hình kim tứ đồ đề cập đến 4 cách thức cơ bản để tạo ra tiền bạc.

Ngoài giáo dục tài chính cá nhân, Kiyosaki còn được biết đến với những tiên đoán về hiện tượng bong bóng bất động sản tại Mỹ vào năm 2008, hay sự sụp đổ của Lehman Brothers - ngân hàng đầu tư lớn thứ 4 thế giới.

Trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, Kiyosaki vẫn kiên trì với các quan điểm về làm giàu được thể hiện xuyên suốt qua các cuốn sách đã xuất bản. Do đó, ông nhấn mạnh tầm quan trọng của kiến thức về bất động sản và tài chính, nhưng cũng hướng nhà đầu tư xây dựng một kế hoạch bài bản và dài hạn để khai thác hiệu quả bất động sản và dòng tiền, từ đó tạo ra nhiều của cải hơn và tiến xa hơn trên con đường tự do tài chính.

Cuốn sách The Real Book of Real Estate của Kiyosaki ra mắt vào năm 2009 thể hiện rõ nét nhất những tư duy này và vẫn chứng minh nhiều quan điểm đúng đắn cho đến ngày nay.

The Real Book of Real Estate tập hợp những kiến thức, kinh nghiệm và lời khuyên về đầu tư bất động sản từ 22 chuyên gia kỳ cựu tại Mỹ. Được coi là sách gối đầu giường của nhiều nhà đầu tư bất động sản, The Real Book of Real Estate kể những câu chuyện có thực của các chuyên gia đa ngành này qua nhiều năm tham gia vào thị trường, cùng những thành công và thất bại mà họ đã nếm trải.

Từng câu chuyện được sắp xếp khoa học theo vòng đời phát triển của một dự án bất động sản để người đọc hình dung ra bức tranh toàn cảnh và dài hạn của lĩnh vực này, từ đó có được những bài học bổ ích để áp dụng trong thực tế. Người đọc có thể tìm thấy trong cuốn sách những kiến thức bài bản về định giá đất đai, mở lối trong thị trường ngách, các mô hình phát triển bất động sản, cân đối tài chính và dòng vốn, quản trị rủi ro, tư duy tiếp thị và kinh doanh, tầm quan trọng của đội ngũ vận hành, cùng cách thức để thích nghi với biến động của thị trường.

Được hậu thuẫn bởi những bậc thầy phù thủy với kiến thức uyên thâm và kinh nghiệm thực chiến về bất động sản, tài chính và đầu tư, tác phẩm này tạo ra ấn tượng hoàn toàn khác biệt so với những cuốn sách khác của Kiyosaki, vốn đôi lúc bị chỉ trích bởi việc chỉ truyền cảm hứng mà thiếu đi lời khuyên cụ thể để hướng dẫn người đọc hành động trong thực tế.

Mặc dù có những hạn chế nhất định về quan điểm cá nhân, bối cảnh thời đại, hệ thống pháp lý và môi trường đầu tư tại Mỹ, cuốn sách The Real Book of Real Estate hiện vẫn duy trì được tầm ảnh hưởng và giá trị tham khảo trên toàn cầu. Kiến thức và những bài học thực tế từ các chuyên gia dày dạn kinh nghiệm trong tác phẩm này cũng chứng tỏ sự phù hợp với bối cảnh thực tế của thị trường Việt Nam. Nhiều quan điểm trong số này đã được áp dụng hiệu quả và là bệ phóng cho hoạt động của các nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam.

Robert Kiyosaki cho rằng đầu tư bất động sản không chỉ là một khoản đầu tư, mà là một hoạt động kinh doanh và cần được điều hành bài bản như một doanh nghiệp. Mỗi doanh nghiệp có một chiến lược và kế hoạch hành động riêng. Việc của nhà đầu tư là phải hoạch định được từng bước đi trong kế hoạch này dựa trên việc hiểu sâu, phân tích đúng và đánh giá chính xác về thị trường bất động sản bên ngoài và nguồn lực nội tại mà mình sở hữu.

Các yếu tố chính về thị trường thường bao gồm chính sách và tình trạng pháp lý, điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng, tình trạng nhân khẩu học, tập hợp cạnh tranh, khách hàng mục tiêu, nhu cầu sử dụng và các xu hướng trong tương lai. Nguồn lực nội tại của nhà đầu tư chủ yếu liên quan tới kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm xây dựng - phát triển - vận hành, đội ngũ nhân sự và khả năng tài chính. Cân đối tất cả các yếu tố này sẽ mang lại cho nhà đầu tư một góc nhìn tổng thể để định hình chiến lược phát triển toàn diện cho dự án, bao gồm loại hình và phân khúc bất động sản, kiến trúc và thiết kế, dòng vốn đầu tư và đòn bẩy tài chính, quyền sở hữu và vận hành, tiếp thị và kinh doanh.

Ở một bước cao hơn, các chuyên gia trong cuốn sách cho rằng chiến thắng thực sự trong lĩnh vực này chỉ đến với những nhà đầu tư xác định được một chỗ đứng và hướng đi riêng trên thị trường. Cụ thể, trong khi vị trí là từ khóa để lựa chọn một dự án tiềm năng, thì mô hình bất động sản phù hợp với thị trường ngách mà nó lấp đầy sẽ quyết định thành công của toàn bộ dự án.

Dưới góc độ phát triển, một bất động sản độc đáo và khác biệt, phục vụ một nhóm khách hàng cụ thể sẽ đảm bảo tính cạnh tranh vượt trội so với các đối thủ khác cùng phân khúc, đồng thời tạo ra được thương hiệu và thế mạnh trong ngành cho chính nhà đầu tư. Từ phía ngược lại, cuốn sách cũng lưu ý rằng nhà đầu tư cần cẩn thận kiểm soát cái tôi của mình và phát triển dự án dựa trên nhu cầu thị trường hơn là thỏa mãn ý chí chủ quan.

Cuốn sách The Real Book of Real Estate còn tổng kết một câu rất hay dành cho nhà đầu tư bất động sản. Đó là: “Điều cốt lõi khi đầu tư bất động sản phần nhiều không nằm ở những thứ đang diễn ra ở hiện tại mà là những câu chuyện sẽ xảy đến trong tương lai”. Vì vậy, đây là lĩnh vực mà nghiên cứu thị trường, dự báo xu hướng, và việc liên tục học hỏi sẽ mang lại lợi thế cho nhà đầu tư. Nếu không thấm nhuần những điều này, khoản đầu tư bất động sản có thể trở thành một gánh nặng thay vì một tài sản sinh lời.

Trên thực tế, với vòng đời phát triển một dự án thường kéo dài từ 5-20 năm, thị trường bất động sản sẽ “ưu tiên” trao vòng nguyệt quế cho những nhà đầu tư biết kiên nhẫn chờ đợi thắng lợi ở dài hạn, khách quan nhìn nhận vào thực tế của thị trường, và đón đầu các thay đổi để linh hoạt điều chỉnh kế hoạch cũng như bước đi cụ thể.

Trong bối cảnh thực tế của Việt Nam, có thể dễ thấy quan điểm này rất đúng đắn với bất động sản logistics, hiện đang là mảnh đất màu mỡ cho nhà đầu tư do sự dịch chuyển trung tâm của chuỗi cung ứng toàn cầu khỏi Trung Quốc. Do đặc thù của loại hình bất động sản này, cuộc chơi chỉ dành cho những doanh nghiệp đủ tầm xây dựng các sản phẩm có quy mô lớn và chất lượng cao, đáp ứng nhu cầu khắt khe của các nhà sản xuất trên thế giới.

Các chuyên gia của cuốn sách thừa nhận rằng việc dự đoán sự phát triển của thị trường ngay từ vạch xuất phát không phải lúc nào cũng khả thi. Để dự báo có tính tin cậy đòi hỏi nhà đầu tư phải có kinh nghiệm, kỹ năng cũng như chuyên môn sâu rộng. Một mặt, nhà đầu tư phải xem xét và dự báo các kịch bản của thị trường từ quan điểm xây dựng và kinh doanh, để tránh phải đưa vào hoạt động một dự án lỗi thời và không còn thích hợp với nhu cầu đã thay đổi của khách hàng cùng những ứng dụng kỹ thuật mới.

Mặt khác, dưới góc độ vận hành, nhà đầu tư cần nhận ra và linh hoạt điều chỉnh cách thức kết nối và quản lý các hạng mục của dự án sao cho phù hợp với mô hình kinh doanh mới. Để làm được cả hai điều trên, trong suốt quá trình phát triển dự án, cuốn sách kỳ vọng nhà đầu tư luôn phải trả lời được câu hỏi: Điều gì sẽ xảy ra với dự án nếu thị trường thay đổi từ khi lập kế hoạch phát triển cho tới lúc hoàn thiện xây dựng và đưa vào vận hành?

Không ngừng phát triển giá trị gia tăng của bất động sản và một hệ sinh thái sản phẩm toàn diện.

Xuyên suốt tác phẩm, câu chuyện về tạo dựng giá trị cho bất động sản luôn là điều mà các chuyên gia tâm đắc, dù cho đó là một dự án cải tạo hay phát triển từ ban đầu. Điều này đặc biệt quan trọng tại Việt Nam, nơi mà những bất động sản phức hợp và các đại đô thị đang phát triển mạnh mẽ để đáp ứng phong cách sống hiện đại của khách hàng và cư dân. Một bất động sản không chỉ còn là một căn nhà mà đó còn là một không gian sống, một cộng đồng mang đến nhiều giá trị cho cư dân, một thương hiệu thể hiện đẳng cấp của cư dân.

Cụ thể, sống trong những dự án đó, cư dân có thể dễ dàng đi mua sắm tại siêu thị, giải trí trong khu vui chơi, đưa con cái tới trường, hay chăm sóc sức khỏe tại bệnh viện, tất cả các tiện ích này đều nằm trong khoảng cách có thể đi bộ hoặc không tốn tới 10 phút lái xe. Nhiều nhà đầu tư thậm chí còn phát triển cả một hệ sinh thái sản phẩm toàn diện, từ nhà ở tới nghỉ dưỡng, ở nhiều địa điểm khác nhau trên cả nước để tăng tính cạnh tranh, chiếm lĩnh thị phần, và mang lại nhiều trải nghiệm đa dạng cho khách hàng.

Để xây dựng các giá trị gia tăng và hệ sinh thái này, ngoài nguồn lực nội tại, các chuyên gia của cuốn sách cho rằng nhà đầu tư cần tập hợp xung quanh mình một đội ngũ gồm các kiến trúc sư, nhà thiết kế nội thất, kiến trúc sư cảnh quan, các kỹ sư xây dựng, tổng thầu, các nhà thầu phụ, tư vấn phát triển và đơn vị vận hành giàu kỹ năng và kinh nghiệm. Lựa chọn đúng đội ngũ sẽ là khoản đầu tư thông minh nhất, giúp dự án đi đúng chiến lược đặt ra từ ban đầu và tiến tới hoạt động hiệu quả trong tương lai.

Đội ngũ nói trên sẽ cho nhà đầu tư biết nên lựa chọn mô hình bất động sản nào để phù hợp với thị trường - nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, hậu cần hay giải trí. Họ cũng tư vấn cho nhà đầu tư về các xu hướng ở hiện tại và trong tương lai, như thiết kế bền vững để tạo ra một công trình xanh được vận hành hiệu quả về mặt sinh thái, bảo tồn nguồn tài nguyên, giảm thiểu chất thải và quan trọng nhất là mang lại trải nghiệm tốt nhất cho khách hàng. Họ cũng có thể đề xuất những thiết kế nội thất để giúp hình thành không gian căn hộ đa chức năng đạt tính thẩm mỹ cao, nhờ đó tiết kiệm chi phí vận hành và mang lại sự hài lòng cho nhiều đối tượng khách hàng khác nhau.

Trái ngược với những gì mà nhiều nhà đầu tư thường nghĩ, các chuyên gia trong cuốn sách cho rằng sẽ cần tới một đơn vị vận hành bất động sản ngay cả trước khi động thổ dự án. Sự tham gia của đơn vị này sẽ giải quyết các khâu phân tích thị trường, lựa chọn thương hiệu và phân khúc cho dự án, hay xác định giá bán và giá cho thuê. Những kiến thức, kinh nghiệm và mạng lưới bán hàng của họ là điều mà nhiều nhà đầu tư thường thiếu sót.

Quan trọng nhất, đơn vị vận hành là bậc thầy trong việc nâng cao giá trị của một bất động sản ở ba khía cạnh gồm doanh thu, chi phí và hệ thống. Ví dụ, nếu có một hệ thống quản lý vững chắc, dự án sẽ hoạt động theo kế hoạch và ngân sách đã phê duyệt, được giám sát và duy tu để đảm bảo không mất mát và hư hỏng, và đạt tỷ lệ lấp đầy tốt hơn. Thiếu đi hệ thống quản lý này tương đương với việc nhà đầu tư đã lãng phí hoặc mất đi một phần doanh thu. Ở một mặt khác, vận hành là câu chuyện về sự hài lòng và trải nghiệm của khách hàng, những điều mà kinh nghiệm và sự đào tạo bài bản của các đơn vị vận hành sẽ là chìa khóa mang lại chiến thắng.

Tại Việt Nam, các quan điểm này đặc biệt hữu dụng với những nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong quá trình hợp tác với các nhà điều hành khách sạn quốc tế. Quá trình này đòi hỏi sự thấu hiểu và cân đối giữa các yếu tố bản địa với những chuẩn mực quốc tế. Nhà điều hành sẽ nâng tầm bất động sản nhờ vào thương hiệu danh tiếng, đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp, tiêu chuẩn vận hành quốc tế, và quan trọng nhất là gắn kết bất động sản của nhà đầu tư Việt Nam vào mạng lưới toàn cầu của mình để đẩy mạnh hiệu quả tiếp thị và kinh doanh. Tuy vậy, thành công của sự hợp tác này chỉ đến khi mỗi bên hiểu thấu và tận dụng được thế mạnh của bên còn lại, cũng như hành động một cách sáng suốt, công bằng và văn minh.

Như Robert Kiyosaki đã nói trong cuốn sách: “Kiến thức là chìa khóa của thành công”. Ấn phẩm The Real Book of Real Estate không chỉ cung cấp một phương tiện cho các nhà đầu tư nâng cao kiến thức, mà còn “chuẩn bị cho một tương lai mà chúng ta dự đoán sẽ xảy ra vào ngày mai”. Bởi chỉ có chuẩn bị kỹ lưỡng cả về năng lực và tâm thế, các nhà đầu tư mới có thể nắm bắt cơ hội nhanh chóng và biến nó trở thành thành công trong một thị trường ngày càng cạnh tranh khốc liệt và biến động không ngừng như bất động sản.