Thị trường bất động sản 2021: khó khăn về mặt pháp lý

Khơi thông điểm nghẽn pháp lý

Tại buổi tọa đàm “Toàn cảnh bất động sản 2021: Nhận diện xung lực mới", nhiều chuyên gia đã đưa ra những quan điểm cũng như chỉ báo về thị trường bất động sản thời gian tới.

Một số chuyên gia cho rằng, thời gian qua, nguồn cung bất động sản sụt giảm mạnh, một phần liên quan đến vấn đề pháp luật, pháp lý.

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, pháp luật chồng chéo, pháp lý với bất động sản có nhiều khoảng trống làm chững lại thị trường bất động sản và thực tế thị trường bị tác động từ trước khi có đại dịch covid . “Trong 2 năm 2019 và 2020, số dự án tại TP.HCM và Hà Nội giảm đi 10 lần”, ông Võ cho biết.

Chuyên gia này nói thêm: Nghị định 148 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật Đất đai ban hành ngày 18.12.2020 vì chưa sửa được luật Đất đai 2013. Theo ông, nếu được ban hành sớm hơn vào khoảng năm 2014, Nghị định này sẽ giúp giải quyết được nhiều điểm. Dù thế, vấn đề là cần sửa luật vì Nghị định 148 vẫn chưa thể lấp đầy được khoảng trống pháp luật hay các vấn đề vênh nhau giữa các luật.

“Rủi ro từ khách quan thì khó chế ngự nhưng rủi ro từ chủ quan (pháp luật) thì đơn giản hơn, tại sao ta vẫn luẩn quẩn, không thoát hẳn ra được”, ông Võ đặt câu hỏi đồng thời cho biết, Thủ tướng từng ít nhất là 4 lần hối thúc sửa luật tại văn bản chỉ đạo điều hành hoặc phát biểu trong các hội nghị.

Theo ông Đặng Hùng Võ, thị trường bất động sản vẫn có sức sống tốt. Đến năm 2021, cơ hội phát triển là lớn nhưng rủi ro cũng cao. “Cuối năm 2020, cung giảm hơn cầu, giá bất động sản tăng mạnh. Do lệch nhau về cung và cầu nên nguy cơ bong bóng thị trường là rất lớn, nhất là khi nhiều nhà đầu cơ bất động sản đang găm hàng chờ tăng giá”, ông Võ nhận định.

Do đó, cơ hội cho năm 2021 là lớn nhưng rủi ro pháp lý vẫn kề cận, dễ làm hỏng thị trường, cơ hội. Ông Đặng Hùng Võ cho rằng đây là những rủi ro chủ quan nên cần thay đổi tư duy, khắc phục rủi ro về pháp lý để thúc đẩy thị trường bất động sản.

“Bất động sản nhà ở rất khó thỏa mãn nhu cầu sở hữu của người dân, lực cầu còn lớn; bất động sản nông nghiệp đang tiềm năng nhưng hệ thống pháp luật hầu như chưa có nhiều quy định; bất động sản công nghiệp cũng nhiều tiềm năng và cần có cơ chế chính sách; bất động sản du lịch cũng cần được cởi trói để phát triển mạnh hơn…”, ông Võ nói và cho biết cần thay đổi để không đẩy khó khăn về phía người dân hay doanh nghiệp, giảm rủi ro cho nhà đầu tư lớn nhỏ.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng cho biết, các điểm nghẽn lớn nhất đối với thị trường bất động sản là pháp luật, cơ sở hạ tầng. Ông Châu cũng có chung quan điểm với ông Đặng Hùng Võ về vấn đề chậm trễ của luật cũng như những bất cập trong vấn đề pháp lý cho thị trường bất động sản.

“Ví dụ như luật Nhà ở quy định phải có đất thổ cư 100% mới được triển khai công trình lại mâu thuẫn với luật Đất đai khi quy định nhà đầu tư có thể mua các loại đất khác nhau…”, ông Châu dẫn ví dụ.

Theo ông Châu, điểm nghẽn trong hệ thống pháp lý là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến từ năm 2018, nguồn cung bất động sản khan hiếm.

Nhận định về năm 2021, ông Lê Hoàng Châu cho biết vấn đề của thị trường vẫn là “thừa hàng cao cấp thiếu hàng bình dân”. Bên cạnh đó là điểm nghẽn thể chế pháp luật.

“Điểm nghẽn này cần phải được thông và đây là mấu chốt. Chúng tôi cũng coi đây là trọng điểm. Thực tế tháng 6.2020, khi luật Xây dựng sửa đổi được thông qua, luật Đầu tư được sửa đổi thì mọi thứ thông thoáng hơn”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nói.

Quan chức bất động sản cần đến tọa đàm, hội nghị để tránh tụt hậu

Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch tập đoàn FLC, bày tỏ niềm tin vào sự phục hồi của thị trường trong năm 2021, hơn hẳn năm 2020. Đề cao vai trò của thị trường bất động sản, ông Quyết cho rằng, năm qua, dịch bệnh covid-19 còn tác động xấu hơn nhiều đến thị trường vào thời điểm năm 2011 - 2012.

“Thời kỳ đó là khủng hoảng thừa, còn nay thì khủng hoảng thiếu, tệ hơn nhiều. Nhưng đến nay,chúng ta đã đi qua mọi thứ, thời kỳ thị trường xấu đã đi qua, kinh nghiệm của khủng hoảng thừa, thiếu đều đã qua. Dấu hiệu đáng mừng là 5 tháng cuối năm 2020, thị trường có thanh khoản tốt hơn đầu năm nhiều. Tôi tin là 2021, thanh khoản bất động sản sẽ rực rỡ hơn”, ông Quyết nói.

Đồng thời, ông Quyết bày tỏ sự ngán ngẩm về thực trạng tại các buổi tọa đảm, hội thảo về lĩnh vực bất động sản thiếu vắng đại diện của cơ quan quản lý nhà nước tham dự. Theo ông Quyết, quan chức trong lĩnh vực bất động sản cần đến những buổi tọa đàm, hội nghị để tránh bị tụt hậu. Ông Quyết gửi gắm hy vọng, thông qua truyền thông, báo chí cơ quan quản lý nhà nước tiếp cận được những nội dung của các cuộc hội thảo, tọa đàm.

Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản VN nhận định động thái của Chính phủ vừa qua cho thấy sự quyết liệt tháo gỡ khó khăn về cơ chế chính sách pháp luật để tháo gỡ. Với những dấu hiệu tích cực như vậy, ông cho biết vốn FDI sẽ đổ vào nhiều hơn và nhà đầu tư, thị trường đã trải qua Covid-19 nên sẽ bản lĩnh hơn.Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản VN, dự báo lực cầu về bất động sản năm 2021 sẽ tăng khoảng 70% so với năm 2019 (là thời điểm trước khi có dịch bệnh Covid-19) do nguồn cung nhiều hơn, phong phú hơn và thị trường bền vững hơn 2020, khó có khả năng xảy ra khủng hoảng.

TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, cho biết thời gian qua có nhiều động lực tác động đến thị trường. Do đó, tiềm năng phục hồi của năm 2021 là lớn.

Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, cho biết có 5 - 6 xung lực mới cho thị trường bất động sản năm 2021.

Đầu tiên là việc thị trường đã và đang điều chỉnh nhanh nhạy, trong đó có bất động sản. Thứ hai là năm 2021, kinh tế được dự báo tăng trưởng đến 7%, các năm sau cũng cao hơn mức này và là mức cao, trong bối cảnh thu nhập bình quân đầu người cũng được dự báo tăng.

Động lực thứ ba là pháp lý. Theo ông Lực, luật Doanh nghiệp được sửa đổi cũng tạo điều kiện hơn, luật Chứng khoán có hiệu lực, đặc biệt là quy định về quỹ tín thác đầu tư bất động sản sẽ tạo thêm lực để huy động vốn cho doanh nghiệp, luật Đối tác công tư (PPP) có hiệu lực cũng tạo thêm động lực cho thị trường.

Động lực thứ 4 và 5 cho thị trường bất động sản trong năm 2021 là dịch chuyển chuỗi cung ứng, giải ngân vốn đầu tư công và động lực cuối cùng là lãi suất thấp kích thích người dân bung tiền mua nhà, đầu tư.