Thanh lý hợp đồng thuê mặt bằng do dịch Covid-19, có được trả tiền cọc?

Trong HĐ có nội dung: bất khả kháng nếu thanh lý phải kinh doanh thêm 3 tháng nữa mới được thanh lý. Vậy bên thuê đơn phương chấm dứt có lấy lại được cọc không ? Số tiền đóng cọc ban đầu là 566 triệu. Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội

Theo như bạn trình bày, hợp đồng thuê gian hàng kinh doanh được ký kết trong 3 năm, hiện tại bên bạn đang muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng do dịch bệnh.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.” Theo đó, một sự kiện được xem là bất khả kháng phải hội đủ các yếu tố cơ bản, đó là:

Thứ nhất, "Xảy ra khách quan không thể lường trước được": yếu tố này được hiểu là những sự kiện xảy ra nằm ngoài phạm vi kiểm soát của con người như thiên tai, động đất, sóng thần, dịch bệnh, chiến tranh… mà tại thời điểm thực hiện thỏa thuận hoặc trong quá trình thực hiện thỏa thuận không lường trước được hậu quả xảy ra.

Thứ hai, "Không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép": yếu tố này được hiểu là sự kiện mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép nhưng vẫn không thể khắc phục được những hậu quả do sự kiện khách quan không lường trước được gây ra. Nghĩa vụ chứng minh cho sự kiện bất khả kháng thuộc về bên muốn dựa vào sự kiện bất khả kháng để tránh trách nhiệm pháp lý.

Với tính chất của dịch COVID-19, nó có thể đáp ứng hai điều kiện là: xảy ra một cách khách quan và không thể lường trước được. Tuy nhiên, điều kiện thứ ba ở trên (đã thực hiện tất cả các biện pháp cần thiết để khắc phục nhưng không khắc phục được) không phải lúc nào cũng dễ chứng minh, và phải được xem xét trong từng tình huống cụ thể.

Hệ quả pháp lý trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng được quy định tại khoản 2 Điều 351 BLDS 2015, cụ thể: “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

Như vậy theo quy định của pháp luật khi có sự kiện bất khả kháng thì bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì không phải chịu trách nhiệm dân sự.

Tuy nhiên hai bên có thỏa thuận “trong trường hợp bất khả kháng, nếu thanh lý phải kinh doanh thêm 3 tháng nữa mới được thanh lý”, như vậy bên bạn phải tuân theo thỏa thuận hợp đồng. Nếu trong thoả thuận hợp đồng hai bên đã quy định điều khoản thoả thuận chấm dứt hợp đồng nếu do bất khả kháng phải thanh lý hợp đồng thì vẫn kinh doanh thêm 3 tháng nữa.

Trường hợp bên đơn phương chấm dứt hợp đồng là bên thuê phải thuộc các trường hợp điều 131 Luật Nhà ở 2014. Về thời hạn đơn phương chấm dứt, theo Luật Nhà Ở 2014 tại Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà, bạn nên thoả thuận với bên cho thuê về việc chấm dứt hợp đồng để đạt được thoả thuận phù hợp quyền và lợi ích của cả hai bên.

Thông tin bạn nêu, hai bên đã có thỏa thuận về việc đặt cọc để thuê nhà, trong trường hợp này bạn từ chối không tiếp tục thuê nhà là bạn vi phạm về thỏa thuận đặt cọc, theo đó nếu bạn vi phạm về vấn đề cọc thì hai bên có thể giải quyết theo thỏa thuận, trường hợp các bên không thỏa thuận được về việc giải quyết trong trường hợp một bên vi phạm thì căn cứ theo quy định pháp luật để giải quyết.

Tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định trong trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Theo đó, nếu bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê sẽ không có căn cứ để đòi lại khoản tiền đã đặt cọc.